Haalbaar en betaalbaar wonen

Een avond over betaalbaar en haalbaar wonen

Voor de start van het verkiezingstraject van Vormingplus MZW, bibliotheek Kortrijk, Kunstencentrum Buda en Buda vzw, trokken we op 13 september 2018 opnieuw richting Pand.A, waar enkele maanden geleden politicoloog Filip De Rynck (lees hier het verslag van deze avond) de gemeentepolitiek nog haarfijn fileerde.

Uitgangspunt van deze avond, 1 maand vóór de gemeenteraadsverkiezingen, is de vraag in welke mate wonen in Kortrijk nog haalbaar en betaalbaar is (en zal zijn). En hoe zorgen de mogelijk toekomstige beleidsmakers daarvoor?

Mieke Clarissimo, stafmedewerker Ruimtelijke & Economische Stadsontwikkeling bij Stad Kortrijk, bijt de spits af. Ze verduidelijkt een onderzoek dat vorig jaar in Kortrijk gevoerd werd en waarbij 7000 mensen werden bevraagd. Enkele cijfers: 4 % van de ondervraagden gaf aan problemen te hebben om de kost van de woning te betalen (gemiddeld is dat 6 % in de centrumsteden). Op wijkniveau blijkt dat bvb. Kortrijk-Oost, Kortrijk-West en Rollegem daar problemen mee hebben.

Kortrijk ziet er anders uit dan andere steden: in de stad staan veel meer rijwoningen of gesloten bebouwingen. In andere centrumsteden zijn meer appartementen te vinden. In vergelijking met 2004 is het woonaanbod op vlak van sociale huisvesting in Kortrijk niet drastisch gestegen: momenteel 8,2 %, onder het gemiddelde van de centrumsteden (8,6 %). Vooral Kortrijk-West, Kortrijk-Oost en het centrum ondervinden mensen meer structurele problemen in de woningen. De tevredenheid in de buurt is er even hoog als in 2011.

DSCF0232.JPG

Paraplu

Vervolgens komt vastgoedmakelaar Jürgen Vandamme aan het woord. Hij somt enkele opmerkelijke tendensen op. Zoals deze: dat banken moeilijker leningen toekennen aan mensen die het moeilijk hebben om een huis te kopen; hoe moeilijker je hebt om te betalen, hoe hoger de rentevoet. Vandamme omschrijft het als volgt: “Als de zon schijnt, krijg je een paraplu en als het regent nemen ze hem af.” Of nog: wil je kopen, dan heb je nu veel meer eigen inbreng  nodig dan vroeger vooraleer je kan lenen. Banken vragen 10 % eigen inkomsten van de aankoopprijs (plus de notariskosten) en zien liever tweeverdieners met een solide inkomen. Om een huis van € 200 000 euro te kopen, heb je € 25 000 eigen inbreng nodig. Maar, zo vroeg Vandamme zich af, hoeveel jonge mensen hebben dit al gespaard? “Er moet meer hulp komen van ouders en grootouders, maar hoe lang gaat dat blijven lukken voor hen?”

Nog een vaststelling: de plaats bepaalt de waarde van je huis. De Pluimstraat is de Wolvendreef niet… Vastgoedmakelaars merken dat rijwoningen langs steenwegen zakken in prijs. Idem voor oudere villa’s en fermettes. Jongeren zien de renovatie- en energiekosten niet meer zitten. Instapklare woningen met een tuintje doen het wel goed, hetzelfde geldt voor woningen en appartementen met een uniek zicht.
Ook het huren is niet goedkoop: gemiddeld betaal je maandelijks € 750 voor een Kortrijks appartement. “Ook op de huurmarkt zien we steeds meer probleemdossiers”, constateert Vandamme.

Baksteen

Björn Mallants, directeur van het VVH (de Vereniging van Vlaamse huisvestingsmaatschappijen), vertrekt vanuit het bekend gezegde: de Vlaming is geboren met een baksteen in zijn maag. Nochtans was Vlaanderen na de twee Wereldoorlogen een huurdersmarkt, en dat is vandaag de dag in Duitsland en in zekere mate ook in Nederland nog steeds het geval. Maar in België heeft men ervoor gekozen om heel sterk in te zetten op eigendomsverwerving.

Die baksteen krijgen we niet uit de maag, maar voor een vrij grote groep is de droom van een eigen woning niet haalbaar. Momenteel staan in Vlaanderen 135 000 mensen op de  wachtlijst van een sociale woning, terwijl er in totaal maar 150 000 woningen beschikbaar zijn. Maar de ware problematiek is veel groter, zo waarschuwt Mallants: 250 000 mensen komen in aanmerking of zijn, met andere woorden, zo arm dat ze een sociale woning nodig hebben. Het gevolg is dat ze een woning op de huurmarkt moeten huren, wat vaak resulteert in slechte kwaliteit, betaalbaarheidsproblemen, …. “Daar moeten we als samenleving een oplossing voor zoeken”, is de logische conclusie van Mallants.

Een heel eenvoudige oplossing voor armoede en slechte huisvesting is het aanbieden van voldoende sociale huisvesting. Iemand in een sociale woning betaalt in Kortrijk € 300, terwijl hij op de privémarkt het dubbele of meer betaalt. Hierdoor verandert niet alleen het wonen, maar kunnen schoolfacturen worden betaald, een uitstapje van de kinderen, kledij…. Het armoederisico van de Vlaming zakt met 40 % na de toekenning van een sociale woonst.

In Kortrijk zijn er meer dan 2200 sociale huurders, met een wachtlijst van meer dan 1700 huurders. 1400 hiervan wonen in Kortrijk, en hebben duidelijk een acuut woonprobleem. De effectieve groep mensen met een woonprobleem is dubbel zo groot. De toewijzing van sociale woningen verloopt druppelsgewijs: 2 jaar geleden wees de stad 143 woningen op één jaar tijd toe. Vrijwel alle woningen werden toegekend aan mensen die al in Kortrijk woonden.

De oplossing is volgens Mallants dan ook eenvoudig: “Bouw meer sociale woningen. De tijd dat je deze woningen afscheidt van andere woningen is echter voorbij. Als stad behoor je te werken aan het versterken van het sociaal weefsel, en op herontwikkeling en verdichting. De Venningwijk, die een Europese prijs won, is hier een mooi voorbeeld van. Het project toont aan dat je op een intelligente manier kan herontwikkelen met meer aandacht voor andere aspecten dan het wonen alleen.”

Tijdens deze avond komen niet alleen professionals aan het woord. De politiek kan  reageren, en dat gebeurt in een eerste gesprek tussen Wout Maddens (Team burgemeester), Matti Vandemaele (Groen), Astrid Destoop (Cd&V 4.0) en Marniek Debruyne (Kortrijk Vooruit).

DSCF0245

Aangenaam

De huidige Schepen van ruimtelijke ordening, Wout Maddens (Team Burgemeester), bijt de spits af. Voor hem is de eerste uitdaging duidelijk. “Welke stad willen we zijn? Mensen kiezen voor de stad omdat het aangenaam wonen is. We moeten dus een levendige, aangename stad creëren. Hoe iemand woont, kan heel verschillend zijn. Iemand die geld heeft, kan een villa kopen en twee wagens en zelfs een derde als de kinderen groot zijn. Wie die keuze niet heeft, wordt gedwongen in bepaalde richting. We mogen als stad niet alleen de miserie aantrekken. Open ruimte moet opengelaten worden. Verstandig verdichten is aan de orde. We zitten momenteel op die lijn: nog voor het idee van de betonstop was aangevoerd door de Vlaamse Bouwmeester, hadden we die keuze in Kortrijk al gemaakt.”

Volgens Marniek Debruyne (Kortrijk Vooruit) moet de stad inzetten op renoveren. “Ik zie veel huizen zonder garage. Jonge mensen moeten altijd flexibel zijn, dus de wagen moet er zijn.” En hij verwijst naar het cohousingproject in Kortrijk (‘Hof van Prado’, is de gloednieuwe naam van het project): “Het komt niet van de grond.”

Wel een goed voorbeeld vindt hij in Roeselare waar mensen het huis dat ze huren, later kunnen kopen. “Wat ze de eerste 5 jaar betaalden, telt mee in de afbetaling. We moeten af van grote verkavelingen met enkel sociale huizen”. Bij het project van De Venning heeft Debruyne meer vragen: “Je drukt een stempel op de wijk, er is geen sociale mix meer.”

Buurtje

Astrid Destoop (CD&V 4.0) benadrukt dat Kortrijk een voldoende gevarieerd woonaanbod nodig heeft. “Er moet een aanbod zijn van een beetje van alles. We zijn niet tegen grote loten op verkavelingen – die moeten er zijn -, maar in verhouding tot de vraag. Ik hoor de schepen niet graag zeggen dat we moeten nadenken over andere formules zoals hoogbouw. We moeten er een buurtje van maken. De versterking van de buurten is belangrijk. Je woont niet in een huis, je woont in een buurt waar je je thuis wil voelen. Er moet dus voldoende dienstverlening zijn: een buurtwerking, een school, een bib, een bakker, een slager,… Het is daarom bijzonder spijtig dat de populaire buurtbib in wijk De Blauwe Poort is verdwenen. In het buurtcentrum moet de stad dienstverlening aanbieden en zo lokale handelaars aantrekken.”

Voor Matti Vandemaele (Groen) moet de stad meer zijn dan alleen leefbaar. Mensen moeten er graag wonen. “Van bib tot flik, iedereen moet aanspreekbaar zijn. Mensen zijn bereid om dichter te gaan wonen als het park de living wordt van de mensen. Ik ben zelf papa, ik ga in heel veel wijken niet fietsen met mijn kinderen omdat het niet veilig is.” Politiek is keuzes maken en de verkaveling van Wout Maddens met 3 auto’s is volgens Vandemaele voorbij. “De stad zou moeten werken met systemen van erfpacht of community land trust, zodat ook mensen voor wie niet meer haalbaar is, een woning kunnen kopen. De stad moet outreachend werken op het vlak van renovaties: de stad stelt renovaties aan woningen voor, deelt de kost met de eigenaar en deelt mee in de winst op de energiefactuur. Ook moeten in privé-woonprojecten een aantal wooneenheden aangeboden worden onder die prijs om betaalbare woningen aan te bieden, bijvoorbeeld aan ouderen. Het is bovendien jammer dat praktijktesten op de huurmarkt voor huidig bestuur onbespreekbaar zijn.”

In een tweede debat komen Maxim Veys (sp.a), Filip Desmet (PVDA), Jacques Demeersseman (Vlaams Belang) en Piet Lombaerts (N-VA) aan het woord.

Maxim Veys (sp.a), voorzitter van de sociale huisvestingsmaatschappij Wonen Regio Kortrijk, geeft aan dat de prijzen relatief gestegen zijn. “Kortrijk is één van de weinige steden waar appartementen duurder zijn dan woningen. Er zijn veel te weinig sociale woningen. We moeten naar een verdubbeling, die Vlaanderen financiert. In Kortrijk doen we nu een totale renovatie, waardoor heel wat sociale woningen leegstaan. Er moet ook meer controle op de huurmarkt komen (met een conformiteitsattest tegen 2024), een controle op de affichage van correcte huur en praktijktesten, zoals in Gent. Deze testen werken.”

Budalys

Voor Filip Desmet (PVDA) is het probleem klaar en duidelijk. De huurmarkt geeft veel problemen en miserie omdat er te weinig woningen zijn. “De crisis wordt niet opgelost door klassieke partijen. Men zet in op andere dynamieken die je ziet als je langs de Leie woont: een serviceflat in Budalys kost € 1700 tot € 3000.”
Desmet haalt zijn mosterd uit Wenen, dat al 9 jaar na elkaar verkozen is tot de beste stad om in te wonen. “De stad neemt de markt in handen. Men richt een wooncoöperatie op die zelf huizen bouwt, isoleert en renoveert, onafhankelijk van projectontwikkelaars. Men investeert volop in sociale woningen en op basis van objectieve criteria wordt de prijs gecontroleerd.”

Jacques Demeersseman (Vlaams Belang) pleit voor een huursubsidie voor mensen die op de wachtlijst voor sociale woning staan. “De basislijn is om zoveel mogelijk mensen een eigen woning te laten kopen. Hiervoor moet de overheid overeenkomsten sluiten met de banken. Tot slot mogen sociale wijken geen getto’s worden, maar moeten ze worden geïntegreerd in andere wijken. Kortrijkzanen moeten voorrang krijgen op personen van niet-Europese afkomst. En de betonstop, waar Wout Maddens al naar verwees, moet zeer omslachtig begeleid worden, want het werkt speculatie in de hand.”

Piet Lombaerts (N-VA), voorzitter van de Kortrijkse gemeenteraad, benadrukt de rol van Kortrijk als bloeiende studentenstad. “De studenten moeten blijven of terugkomen: er moet werk zijn, het moet veilig zijn. We hebben een ruim cultureel aanbod en crèches nodig.” Lombaerts legt vinger op de wonde. “Het probleem is momenteel dat grote woningen niet verkocht geraken. We kunnen sturen door middel van opcentiemen die de stad kan heffen en verlagen om aan te moedigen om in bepaalde buurten te gaan wonen. Ook moeten we oude verkrotte woningen opkopen en grond en woning splitsen. Men verwerft hier de woning, maar niet noodzakelijk de grond. Het verkavelen is eenvoudiger geworden: we kunnen percelen splitsen. Als één onbebouwd perceel overblijft, moet je niet meer aan verkavelingsvergunning voldoen.”

Een oplossing voor het thema vergrijzing-verjonging ziet Jacques Demeersseman (Vlaams Belang) niet direct. Volgens Piet Lombaerts (N-VA) wordt hieraan gewerkt. “We zouden zelfs in andere steden publiciteit kunnen maken voor onze stad, die relatief goedkoop is in vergelijking met andere steden. Studenten moeten blijven. Zo is Hangar K, dat linken legt tussen bedrijven en studenten een mooi initiatief.”

Filip Desmet (PVDA) stelt dat in alle grote steden dure privé-serviceflats leeg staan en er een tekort is aan het lage gamma.“De privésector zal dit niet oplossen. De stad moet investeren in het lagere gamma van rusthuizen. Om jonge mensen aan te trekken is huisvesting, groen en fijn stof en energie belangrijk. We moeten investeren in goedkopere huur- en koopwoningen, in combinatie met mobiliteit. Kortrijk heeft de meeste verkeersdoden en gekwetsten in het verkeer. De stad is omgeven door de Ringlaan en autostrades, niet door groen.”

Maxim Veys (sp.a) ergert zich aan zijn collega’s die maatregelen voorstelden die al geregeld zijn: “De huursubsidie kan je aanvragen bij Vlaanderen. De renovaties worden begeleid door de stad. We moeten ernaar streven dat iedereen kan kopen.”

Een oplossing zijn wooncoöperaties, waar de grond collectief is. Daar woon je tijdelijk. De echte sleutels zijn volgens Veys Vlaams en dé olifant in de kamer is de Vlaamse woonbonus. “Vijfenzestig procent van het Vlaamse budget gaat naar de eigenaars. Vlaanderen weigert te investeren in meer sociale huisvesting. Ik zou graag veel betaalbare woningen bouwen, maar de stad kan dat niet. Wat we wel deden, is de woonclub uitbreiden en in het leefloon werd de huur in rekening gebracht. Een mooi voorbeeld vind je in Gent in het project ‘Dampoort knapT OP!’: mensen kopen woningen, de stad helpt opknappen en recupereert het geld dat gewonnen wordt aan lagere energiefacturen.”

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s